OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风(fēng)波，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关(guān)负责人也表示(shì)，近(jìn)期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技的(de)事件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又(yòu)遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级(jí)市场价(jià)格出(chū)现波动(dòng)。”一(yī)位(wèi)业内人士(shì)分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近几个交易(yì)日(rì)场(chǎng)内资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二(èr)级市(shì)场价格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一定释放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等多重因素(sù)影(yǐng)响，不(bù)好判断价格是不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位业内(nèi)人(rén)士表示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的(de)步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺(shùn)利解决招商，平稳(wěn)过度对(duì)经(jīng)营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得这么急、这(zhè)么(me)深，加上前期(qī)本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到(dào)租(zū)金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中管理人就相关事(shì)项进行了(le)解释说明，市场(chǎng)信心得(dé)到了一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召(zhào)开(kāi)的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合同(tóng)谈(tán)判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人坦言(yán)，事(shì)发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息(xī)的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同(tóng)步(bù)启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况(kuàng美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思)，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说(shuō)，目(mù)前储备(bèi)租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航(háng)天(tiān)产业(yè)、信息技术等产业(yè)客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过(guò)签署(shǔ)租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了(le)我们一些空间(jiān)，但本(běn)着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张江光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人(rén)解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的(de)调(diào)租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次(cì)项目的大租户(hù)退租正好发生(shēng)在(zài)市(shì)场活跃度的短期低点(diǎn)，目(mù)前(qián)市场(chǎng)情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多(duō)是两千(qiān)多(duō)平(píng)的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一(yī)些独栋形态的(de)物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表示，张(zhāng)江集团和(hé)张(zhāng)江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其(qí)他在(zài)开发的(de)储备项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平台目标的(de)坚(jiān)实后盾和(hé)储备(bèi)资(zī)源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所经历的(de)相比(bǐ)，只能(néng)算是一(yī)个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的信心。”

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