5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市(shì)值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖(yá)式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终于(yú)出现了(le)三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环(huán)，且首季(jì)并非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射(shè)到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出(chū)现了(le)，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更(gèng)新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政策(cè)出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排(pái)名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来后日(rì)成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司(sī)尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产公司(sī)也(yě)是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对(duì)民营房开企业的(de)资(zī)产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来说估(gū)值的(de)修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示(shì)，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝(jué)大多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资董事挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信长陈昊扬也向《红(hóng)周(zh挂号信几天能到，一般什么情况会用挂号信ōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐步(bù)体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的(de)基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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