文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召(zhào)开的(de)全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的(姚笛为文章打过几次胎，文章和姚笛生孩子了嘛de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于(yú)保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并(bìng)非像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配套房企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的(de)本(běn)质是(shì)向(xiàng)善姚笛为文章打过几次胎，文章和姚笛生孩子了嘛，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改革方(fāng)案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过(guò)长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的(de)一(yī)大(dà)特色(sè)，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部门提(tí)升了(le)对于预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基(jī)础等城市化配(pèi)套(tào)问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发(fā)模式，住(zhù)房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快城镇住(zhù)房(fáng)建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的(de)最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平(píng)方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各(gè)地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监(jiān)管资(zī)金比(bǐ)例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如何(hé)被挪走的(de)？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过去房(fáng)地(dì)产大开(kāi)发时(shí)代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定(dìng)金一(yī)定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一(yī)定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开(kāi)发(fā)商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因(yīn)项目而(ér)异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在(zài)合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在(zài)确(què)认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违约(yuē)需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵(qiān)头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银(yín)行的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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