“现在的房(fáng)地产(chǎn)很难再出(chū)现像(xiàng)过去十年的系统性行(xíng)情(qíng)。”思睿集团合伙人、首席经济(jì)学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分(fēn)化的愈加明显，让机构(gòu)和投(tóu)资者的关注度(dù)从板块向单个(gè)标的转移。上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论(lùn)是(shì)业(yè)绩，还是估值，房地(dì)产(chǎn)都已经双(shuāng)杀(shā)到了(le)最底部，而且是(shì)反(fǎn)复地(dì)杀到了(le)底(dǐ)部，再往(wǎng)下(xià)的空间已经不大了。

　　三道(dào)红线等(děng)指标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么(me)如(rú)何寻找房地产个股(gǔ)的(de)阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提(tí)醒，在房地产赛道(dào)中进行选择，需(xū)要非常小心，避(bì)免选了半天，标(biāo)的公司出现(xiàn)爆(bào)雷的情(qíng)况(kuàng)。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需(xū)要满足以下三个基准：有大的国资背景(jǐng)的(de)、杠杆率(lǜ)较低的、此(cǐ)前没有踩过红线的(de)。

　　他还(hái)表示，如(rú)果关(guān)注一(yī)下今年房地(dì)产的开发资金来源，可(kě)以(yǐ)发现，其(qí)实银行的信(xìn)贷(dài)倾向是不太愿意给房企贷款的(de)，房企(qǐ)的主要资金来源来自新盘的销售(shòu)。但今年新房的销售(shòu)情况相较(jiào)一般。再关(guān)注(zhù)一下(xià)，哪些房(fáng)企能从银行拿到(dào)钱，其实主(zhǔ)要还(hái)是那些有(yǒu)国(guó)企(qǐ)背(bèi)景的房企，民营房(fáng)企相(xiāng)对比较(jiào)困难，所以整个行业出现了一个很明显的(de)分化(huà)，无(wú)论是在销售，还(hái)是融资等各个(gè)方面都非常明显(xiǎn)。现在有国资背(bèi)景的(de)房企在资本市(shì)场表现(xiàn)相对较好，但没(méi)有国(guó)资(zī)背景的(de)民(mín)营房企股(gǔ)价大多表现(xiàn)很一(yī)般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表示，在(zài)房(fáng)地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘(jué)，我们会特别(bié)重视企业的成本优(yōu)势，更(gèng)具体一点，就是它的净借贷水平（净负债率）是(shì)不是行业(yè)内的最低(dī)水平；利润率是不是行业内(nèi)最(zuì)高的；融资成(chéng)本是否是行业内最低的；建(jiàn)安成(chéng)本(běn)是否也是业内(nèi)最(zuì)低的；这些都是我们看(kàn)重的一家房企的综合成本(běn)。

　　需要注(zhù)意的是，能(néng)够同时满足上述条件的房(fáng)企并不多。即便是在国(guó)央企中，仍有部(bù)分(fēn)房企出现(xiàn)了“三道红线”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐(jiàn)恶化(huà)的趋(qū)势(shì)。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整理发现(xiàn)，截(jié)至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷等国(guó)央(yāng)企“三(sān)道(dào)红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建发展、京投(tóu)发展、光明地产、云南城投、首(shǒu)开股份、珠江股份、城(chéng)投控(kòng)股等(děng)国央企房企也踩了“三(sān)道红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有着较(jiào)稳健特色的国央(yāng)企房企，其(qí)财务指标称(chēng)得上完全健康的仍(réng)是少数。而更加值得注意的是，在(zài)2022年，不少国企，甚至(zhì)地方国企开(kāi)始大举扩张。而这无疑(yí)又进一步(bù)考验着国央企(qǐ)的资金(jīn)链情况(kuàng)。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速度的(de)张弛有度尤为(wèi)重要，节奏把握准确，有助于(yú)房企储备优(yōu)质“弹药”；但过(guò)于乐观的预判未来市(shì)场，以及过于(yú)激进(jìn)的扩张拿地节(jié)奏(zòu)也有可能让房企重(zhòng)蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊(hào)扬以其配置的一家房企进行举例，它从2018年(nián)开始到(dào)2021年，连续4年的净恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思借贷比例都(dōu)维持在33％左(zuǒ)右，完全没(méi)有增加杠(gāng)杆比(bǐ)例。而(ér)到2022年(nián)，这家房企明(míng)显(xiǎn)感觉到机会来了，其开始在一线城(chéng)市进行大举拿地，净负债率也由(yóu)此前的(de)33％左(zuǒ)右水准提高到45％左右，涨了接近(jìn)三分之一。与此同时，该房企(qǐ)新购入(rù)地块也实现了快速的开盘(pán)利用率，预(yù)计今(jīn)年(nián)会有(yǒu)更(gèng)多的楼盘入市(shì)。像这类企(qǐ)业(yè)就符合“最后的赢家”的(de)特点。一方(fāng)面，在于(yú)它本身储(chǔ)备了(le)很多弹药，去年拿(ná)地超(chāo)1000亿(yì)元，且(qiě)其中一(yī)半在一线城市，另外一半也主要集中在强(qiáng)二(èr)线(xiàn)和(hé)二线城市；另一方面，它的扩(kuò)张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相(xiāng)反，有(yǒu)些房企的扩张速度(dù)让人感觉(jué)又回到(dào)了(le)2016年、2017年，或者(zhě)说(shuō)看到了(le)2016年～2020年(nián)期间扩(kuò)张的(de)民营企业的影子。虽(suī)然说，见(jiàn)到机(jī)会时要出手，但出(chū)手的(de)章法仍(réng)要小心，如果负债率(lǜ)扩(kuò)张得(dé)太快，但未来(lái)的两(liǎng)年市场没(méi)有想(xiǎng)象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一(yī)家房企的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示(shì)，主要(yào)还是看房企的净负债率(lǜ)水平，在我看来(lái)，这个比(bǐ)例如果超过60％，就是扩(kuò)张(zhāng)得过于快速了(le)。

　　不难看出(chū)，这(zhè)一标准要比“三(sān)道红线”对房企的净负债(zhài)率(lǜ)要求不得(dé)高于100％要更加(jiā)严格(gé)。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏速度并没有那(nà)么快，所(suǒ)以要规避公司(sī)净负债(zhài)率提高到一个(gè)比较危险(xiǎn)的水(shuǐ)平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿(ná)地较积极(jí)的房(fáng)企梳(shū)理发现，中交地产、中国金茂、华发(fā)股份、越秀地产、绿城(chéng)中国(guó)、保利发(fā)展等(děng)房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地产(chǎn)净负(fù)债率(lǜ)持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比(bǐ)的(de)是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖(hú)集团等(děng)房企在践行较积(jī)极的拿地策(cè)略的(de)同时，也(yě)较好地(dì)控制(zhì)了公司(sī)的扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房(fáng)企(qǐ)

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑(hēi)马(mǎ)特质

　　陈昊(hào)扬(yáng)指出，实际上，他们是以(yǐ)同一筛选标准来看国央企与民营房企，但在各(gè)维度的实(shí)际表(biǎo)现上，国央(yāng)企确(què)实会更胜一筹。如(rú)国央企的融资成本更低，融(róng)资渠(qú)道也更顺畅(chàng)，能够(gòu)做到想融就融，这样，国央企自然而然(rán)就(jiù)具有天(tiān)然(rán)优(yōu)势。

　　虽然对比民(mín)营(yíng)房企，机(jī)构更加看好(hǎo)国央(yāng)企，但这也(yě)并不意味着，民营企业中就没有(yǒu)“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红(hóng)周(zhōu)刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营房企同(tóng)样(yàng)受(shòu)到机构的青睐。比如，根据2023年一(yī)季(jì)报(bào)，滨江(jiāng)集(jí)团的十大流(liú)通(tōng)股东中新进了(le)“中国工(gōng)商(shāng)银行股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司－景顺长城(chéng)中国回报(bào)灵活配置混合型证券(quàn)投资(zī)基(jī)金”“全国(guó)社保基金一一六组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年(nián)开始(shǐ)，百恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思亿私募珠海阿巴马(mǎ)资产管理有限公司就长期持有滨江集团。根据(jù)一季报，该资产(chǎn)公司(sī)的几只产(chǎn)品合计持有滨江集(jí)团9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青(qīng)睐(lài)，和其自身的基本(běn)面表现存在一(yī)定关系。2020年以来(lái)的(de)近三年时(shí)间，房地产市(shì)场(chǎng)整体在走“下坡路(lù)”，但作为杭州本土房(fáng)企(qǐ)的滨江集团仍是表(biǎo)现出(chū)较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江(jiāng)集团(tuán)在业绩表(biǎo)现、销售规模、新增土储(chǔ)、股价(jià)表现等(děng)多维(wéi)度(dù)都表现了(le)较(jiào)强的增长势头。

　恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思　业(yè)绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江(jiāng)集团扣(kòu)非归母净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布(bù)的(de)2023年(nián)一季报，今年(nián)一(yī)季度，滨江集团(tuán)更是实(shí)现(xiàn)了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿(yì)元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍(réng)能保(bǎo)持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收来自杭州地区(qū)，而在2021年，杭州(zhōu)地(dì)区的营收比重只占(zhàn)到近六成。近(jìn)三年持续稳居杭州房企销(xiāo)售排名第一。

　　与此同(tóng)时，滨江(jiāng)集(jí)团在(zài)杭州的土(tǔ)储补充同样较为积(jī)极(jí)，根(gēn)据诸葛找房、住(zhù)在杭州网数(shù)据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿(yì)元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭(háng)州的(de)较突出表现，也(yě)让滨(bīn)江集(jí)团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房(fáng)企排(pái)名已冲进前十(shí)，根据中指数(shù)据，2023年前(qián)4月，滨(bīn)江集团实现销售额(é)607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻(fān)了超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机(jī)构(gòu)的集(jí)中调研(yán)。滨江(jiāng)集团发布公告表示，公司于5月(yuè)10日接受了信(xìn)达证券、金鹰(yīng)基金、建(jiàn)信养老、新华养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业链布局重(zhòng)点(diǎn)移至存量(liàng)赛道

　　机(jī)构(gòu)在(zài)下游(yóu)家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上(shàng)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发只是房地产产业链(liàn)上的中游环(huán)节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料(liào)供应商，而下游(yóu)应用行业主要(yào)包括中介(jiè)服务、家用电(diàn)器(qì)、物业管理、家(jiā)居用品。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房地产(chǎn)开发环节与上游材料(liào)端息息(xī)相关(guān)，新盘开工不足导致上游不被看好，机构寻(xún)觅个股(gǔ)阿尔(ěr)法的思(sī)路渐渐移至(zhì)下游。“中国房地产行业在(zài)进入(rù)存量房时(shí)代，所(suǒ)以(yǐ)对地产产业链，尤其(qí)是偏消费属性的家(jiā)装家居领域，我们相对看好，因为(wèi)居(jū)民(mín)保有的住房规(guī)模越来越大，随着时间(jiān)的增(zēng)加，内装更(gèng)新的需(xū)求也(yě)会(huì)越来越(yuè)多(duō)。美国过去的数据充分说(shuō)明了这(zhè)一点，在新房销售见(jiàn)顶之后，家具消(xiāo)费(fèi)的增长(zhǎng)却(què)一直(zhí)都(dōu)很好。对(duì)于(yú)地(dì)产产业链(liàn)，我们相对看好(hǎo)和内装相关的行业，例(lì)如消费(fèi)建材、家居装饰等。”万家基(jī)金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细分中相关赛道龙头年(nián)内(nèi)表现(xiàn)的统计(jì)，目前暂居前两位的(de)都(dōu)是来自家纺赛(sài)道的公司，它们(men)分别是富安娜和水星(xīng)家纺，特别是前者在月线连收七根阳线(xiàn)的(de)基础上，年内迄(qì)今(jīn)涨幅(fú)已经(jīng)逼近30％。

　　以前者(zhě)为(wèi)例(lì)，富(fù)安娜主要从(cóng)事纺织家(jiā)居、睡眠家(jiā)居(jū)、生活(huó)类产品的研发、设(shè)计、生(shēng)产及销售，旗下拥(yōng)有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智(zhì)”自有品(pǐn)牌。第(dì)一季(jì)度报告(gào)显示，报告期内，富安娜实现营业(yè)收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季报的十大(dà)流通股股东来看，能够发(fā)现该(gāi)股(gǔ)早已成为基金重仓股的天下，彼(bǐ)时包(bāo)括公募(mù)的(de)中欧价值发现(xiàn)、中欧潜力价(jià)值(zhí)、工(gōng)银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价值和私募的明(míng)河2016，都在其中(zhōng)出现，占据了半壁江山(shān)。需要强调的是，中欧(ōu)的两只基金(jīn)都是(shì)价值派基金经理曹名长在管的产品，首(shǒu)季其同时重仓的(de)房地产产业链股票还有(yǒu)金地集团和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前(qián)几年曾(céng)经风光一时的(de)家(jiā)居板(bǎn)块也因疫情、消费复苏进(jìn)程缓慢等多因素(sù)一度沉寂，不过好在(zài)困境(jìng)反转露出(chū)曙(shǔ)光，家居板块中年(nián)内表(biǎo)现最好的是志邦家(jiā)居。同一时(shí)间段，该股年(nián)内上涨已(yǐ)经超(chāo)过23％，从业绩来看，无论(lùn)是(shì)营收还是归母净(jìng)利润，公(gōng)司都实现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的(de)十大流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广发基(jī)金经(jīng)理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策略优选和广发安宏(hóng)回报均增加(jiā)了持股，而这两只产品也(yě)成为志邦家居(jū)十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)中(zhōng)仅有的两只公(gōng)募。有意(yì)思的(de)是，他似乎对于(yú)定制(zhì)家居类标的情有独钟(zhōng)，在另一(yī)家赛道(dào)公(gōng)司金牌橱柜中(zhōng)，他管理的全部(bù)三只产品均登榜十大流(liú)通股股东(dōng)，其也成为他的独门(mén)重仓股。

　　除去家居家纺外，下游(yóu)的(de)物(wù)业股也越来越被机构所青睐(lài)，不过这类标(biāo)的大多在香港上市，如(rú)何选择成为难题。对(duì)此，前述上海公募基(jī)金经理举例(lì)分析：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣钱(qián)很(hěn)辛苦，我选公司还是希望挣的是(shì)市场化应(yīng)该挣的钱，以(yǐ)我曾经买的(de)绿城服务为例(lì)，它在中高(gāo)端楼盘占比是(shì)比(bǐ)较高(gāo)的，每年(nián)到期的合同里(lǐ)提(tí)价成(chéng)功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的(de)大(dà)部(bù)分项(xiàng)目到期之后(hòu)，经过两三轮(lún)合(hé)同周期还(hái)能做到产品提价(jià)。”

　　“行业(yè)里真正能做到(dào)产(chǎn)品提价的公司很(hěn)少，因为物业(yè)公司很容易一开始是挣(zhēng)钱(qián)的(de)，后面因为保安(ān)这些(xiē)固定人员(yuán)成本(běn)的年度增长，不过服务没有特别好，客(kè)户没有那么满(mǎn)意，能做(zuò)到提价难度是非常大的。但是(shì)该(gāi)公司能(néng)在业内做(zuò)到到期(qī)之后提价(jià)率比(bǐ)较高，这跟它的定位和比较(jiào)好的服(fú)务是(shì)有关系的。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思