5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板块排(pái)名最(zuì)高的(de)是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年(nián)四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资(zī)机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的(de)年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着地(dì)产的高(gāo)杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰(qià)好排名前五的(de)公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的(de)例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规(guī)模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三(sān)个季度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上(shàng)海区域(yù)性地(dì)产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)营地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮(lún)行业出(chū)清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速(sù)发(fā)展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造(zào)持(chí)续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企央企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市(shì)场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能(nén坐镇和坐阵的区别脍炙人口，坐镇和坐阵有什么作用g)赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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