万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还(hái)没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也(yě)被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确(què)实已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没(méi)有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留(liú)下一个(gè)个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书(shū)院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高(gāo)端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是(shì)一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的(de)五米(mǐ)高(gāo)墙，还是(shì)每(měi)棵(kē)成(chéng)本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推出了(le)8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则(zé)居(jū)住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处(cǐ)，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安(ān)坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国(guó)安的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持(chí)续质押(yā)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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