5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市(shì)值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年(nián)来(lái)的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股(gǔ)分别(bié)为保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明(mín意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音g)显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万亿元意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音的销售额(é)，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过(guò)去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到(dào)供给侧(cè)出清的(de)过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于(yú)这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务(wù)为房(fáng)地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括(kuò)公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中(zhōng)，这也(yě)是连续(xù)第三个季度(dù)他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的(de)拿(ná)地(dì)力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地(dì)产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于(yú)民(mín)营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的(de)修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期(qī)的(de)盈利和现(xiàn)金(jīn)流创(chuàng)造能力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关(guān)注将受益(yì)于行业(yè)集(jí)中度提(tí)升的(de)头部公司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基(jī)金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可(kě)以维持，首(shǒu)先是(shì)融资(zī)成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的(de)增(zēng)长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持(chí)续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海在内(nèi)的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基(意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音jī)本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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