5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机构(gòu)对于(yú)这一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季(jì)度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资机会(huì)的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行(xíng)业(yè)也出现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出(chū)现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都(dōu)跻(jī)身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了(le)知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的(de)价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额(é)/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思(kāi)企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企(qǐ)一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增长不确(què)定性(xìng)的压(yā)力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房(fáng)地(dì)产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思