万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信(xìn)达为了(le)收(shōu)回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

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　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于(yú)海淀(diàn)核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达(dá)资(zī)产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债(zhài)的故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄(qìng)。如(rú)果该报道(dào)属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不(bù)能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的(de)高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准(zhǔn)收割了(le)电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价(jià)款并实际(jì)占(zhàn)有，那么(me)，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退(tuì)还(hái)购房(fáng)款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者权利(lì)保护(hù)问题的(de)批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他(tā)债(zhài)权的，人(rén)民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了(le)部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元(yuán)的价(jià)格，都(dōu)令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的(de)它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务(wù)，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱(jù)乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这(zhè)样，中(zhōng)赫(hè)为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在(zài)实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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