万柳书为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受(shòu)到(dào)舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入(rù)房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司(sī)不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的(de)报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回(huí)本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权(quán)利保护(hù)问题的批复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工(gōng)程价款为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债(zhài)权(quán)的，人(rén)民(mín)法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了(le)部分(fēn)价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对(duì)手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在(zài)于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一(yī)直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安的(de)经营状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成(chéng)为老赖(lài)的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

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