文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可(kě)以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力(lì)的别建了，不(bù)能(néng)把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国(guó)一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家(jiā)存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般(bān)有严格(gé)的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首(shǒu)付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严(yán)格的(de)资(zī)金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，当然丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字(rán)这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列(liè)问(wèn)题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳运(yùn)业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资(zī)金(jīn)周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快(kuài)自(zì)身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造(zào)和销售，也(yě)解决了(le)制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核(hé)心的(de)住房(fáng)供不(bù)应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度(dù)也出(chū)现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中国香港预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分(fēn)房转向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的商(shāng)品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式(shì)，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别(bié)长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能(néng)力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银(yín)行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式(shì)发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是(shì)房屋交(jiāo)付后发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付(fù)后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的(de)定金(jīn)并进(jìn)行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而(ér)异(yì)。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环(huán)节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付(fù)给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他(tā)预(yù)先(xiān)支(zhī)付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑(duì)付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般(bān)约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的(de)剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的(de)预售制丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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