万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人(rén)被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维(wéi)权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是(shì)中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在(zài)还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基本都(dōu)是(shì)北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不(bù)少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利(lì)保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终(zhōng)结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良(liáng)鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星债权转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的(de)灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本(běn)超(chāo)6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星，说明万(wàn)柳书(shū)院虽(suī)然已经(jīng)推出了(le)8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集(jí)团从中(zhōng)信集(jí)团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团(tuán)共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权(quán)交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其(qí)身(shēn)？

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