饱受争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部(bù)、市(shì)场监管总局(jú)联合发布了关(guān)于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及(jí)，近年来(lái)，部分房地产经纪机(jī)构(gòu)存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景，两部门(mén)从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市(shì)二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地产调控重首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房政策研(yán)究中心首席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民(mín)来说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有非(fēi)常强的(de)专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过中介(jiè)来完成。但(dàn)很(hěn)多(duō)中介利用信息不对称等(děng)问(wèn)题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并(bìng)未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交易过程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在(zài)内(nèi)的相关市场交易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的(de)主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最多的(de)一(yī)个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京(jīng)某房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合(hé)理降低(dī)住(zhù)房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易(yì)双方(fāng)共同承(chéng)担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的(de)最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计(jì)委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二手(shǒu)房中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的(de)精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服(fú)务(wù)等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各(gè)中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费(fèi)用过程中，相关监管部(bù)门当(dāng)前并未(wèi)明(míng)确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅(jǐn)需(xū)在服(fú)务过(guò)程中对收费(fèi)标准进(jìn)行明码标(biāo)价即可。而房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)机构在(zài)具(jù)体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部(bù)门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务内容和(hé)收费标准，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)提供(gōng)的(de)基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服(fú)务(wù)项(xiàng)目和(hé)收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前(qián)应(yīng)当向交易当事(shì)人出具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部(bù)门(mén)采取约(yuē)谈等(děng)综(zōng)合措施进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门会(huì)同有关(guān)部门依(yī)法查处(chù)不按规定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的(de)行为。对房地产经纪(jì)机(jī)构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依规(guī)纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要(yào)还是规(guī)范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由(yóu)于(yú)当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来(lái)如何(hé)具体认(rèn)定其(qí)中的(de)细则(zé)，还需要看(kàn)各城(chéng)市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域(yù)的调整改善、规(guī)范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易(yì)产生影响，这(zhè)对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)行业(yè)的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各支付一半的(de)中介费，但在(zài)一(yī)些热点城市(shì)的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担(dān)。即(jí)使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担(dān)中介费，这(zhè)部(bù)分(fēn)费用也(yě首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式)可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的(de)情况，一(yī)些(xiē)房产中介公司(sī)将其视为(wèi)向(xiàng)购房(fáng)者单(dān)边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费(fèi)用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变(biàn)相(xiāng)推高了(le)房价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的(de)透明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑(qí)麟(lín)称。

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