OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)，引(yǐn)发了(le)公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾(wěi)盘(pán)有所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲库科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购入(rù)基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将继(jì)续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期已同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不(bù)动产(chǎn)公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后(hòu)二级市(shì)场价格开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日(rì)二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市(shì)场价格(gé)出现波(bō)动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不(bù)是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收(shōu)益(yì)率高的产品具(jù)备一定(dìng)的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳(wěn)健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏的步(bù)伐(fá)，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么(me)急、这(zhè)么(me)深(shēn)，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调(diào)，最(zuì)终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响多(duō)大(dà)，估计(jì)园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市(shì)场信(xìn)心得(dé)到(dào)了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示(shì)了对(duì)张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈(tán)判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率将得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过(guò)了(le)不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了(le)新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了市(shì)场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人坦言，事发(fā)突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉(xī)新区(qū)国资(zī)委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航(háng)天(tiān)产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个(gè)月履约保证金给了我(wǒ)们一(yī)些(xiē)空间，但(dàn)本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区(qū)域的(de)张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和(hé)换(huàn)租都属于正常(cháng)情况，而(ér)这次项目的(de)大租户(hù)退(tuì)租正好发(fā)生(shēng)在市场活跃度的(de)短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市(shì)场情况已有所好转。在看到(dào)出租(zū)率下(xià)滑情况(kuàng)没有得到及(jí)时修复后，张江这边(biān)也(yě)作(zuò)了一定的(de)资源(yuán)调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交(ji雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗āo)付标准、租(zū)金水平等(děng)方(fāng)面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一(yī)千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户(hù)自身也雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗会(huì)有诉(sù)求，也会(huì)根据自(zì)身需(xū)求和(hé)预算挑选区域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人(rén)都变(biàn)成了(le)一家，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥(huī)协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管(guǎn)资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区产业(yè)空(kōng)间资产上市平台目标的(de)坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关(guān)重要(yào)的一(yī)步(bù)，眼下(xià)我们(men)可能面临了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们(men)在张(zhāng)江科学城这三十年建设发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一(yī)个非常小的(de)插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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