文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对(duì)购(gòu)房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过(guò)度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其(qí)实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归(guī)实体经济(jì)和(hé)居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的(de)本质是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题(tí)，分层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位话说三遍淡如水下一句是什么意思，话说三遍淡如水下一句是什么成语，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力(lì)才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引入房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的(de)一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘话说三遍淡如水下一句是什么意思，话说三遍淡如水下一句是什么成语因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还要(yào)证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配套(tào)问题，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台(tái)多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的(de)福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的(de)行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登(dēng)记(jì)和预(yù)告(gào)登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)期房销售(shòu)面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年(nián)长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个(gè)独(dú)立的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担的(de)风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市(shì)场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等(děng)一系(xì)列(liè)问(wèn)题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金或(huò)首付外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的(de)定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不(bù)能(néng)购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司(sī)保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各个(gè)环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但(dàn)是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应(yīng)的(de)保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余(yú)房(fáng)款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购(gòu)权合(hé)同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一般为合(hé)同签订(dìng)后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行(xíng)专门的(de)项目资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支(zhī)持(chí)力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 话说三遍淡如水下一句是什么意思，话说三遍淡如水下一句是什么成语