近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分(fēn)配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基(jī)础(chǔ)设施资产赶歌圩的读音是什么，赶歌圩的拼音怎么读的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有人实(shí)际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心运(yùn)营高(gāo)级副总监(jiān)李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基(jī)金年度(dù)可分配金(jīn)额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构(gòu)投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完成率不(bù)达预期(qī)，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日(rì)，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额(é)的(de)分(fēn)红(hóng)金额(é)进行计算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可(kě)以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平(píng)的(de)投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派(pài)赶歌圩的读音是什么，赶歌圩的拼音怎么读的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提(tí)醒投(tóu)资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益(yì)人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可(kě)观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际分红金(jīn)额(é)与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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