5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构(gòu)对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比(bǐ)重增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出(chū)色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地(dì)产板块(kuài)一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因(yīn)而行(xíng)业高增的(de)时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十(shí)的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第(dì)一季(jì)度十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额(é)/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的(de)不(bù)动产资产运(yùn)营能(néng)力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源(yuán)债(zhài)权债务(wù)关系等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复(fù)更明显。中特(tè)估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途(tú)更为光(guāng)明。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么(m衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗e)投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿(ná)地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季(jì)度(dù)市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确(qu衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗è)定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极(jí)个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

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