万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

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　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额bjd娃娃是用什么做的 bjd娃娃可以一起睡吗约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是(shì)“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了(le)上(shàng)述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本(běn)都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价(jià)款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了(le)北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还(hái)是每(měi)平米(mǐ)20万元的(de)价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集bjd娃娃是用什么做的 bjd娃娃可以一起睡吗团的“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房(fáng)，拿(ná)北京城最(zuì)贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发(fā)现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为(wèi)国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如果北(běi)京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安(ān)，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)质押陆续(xù)质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的(de)北(běi)京国(guó)安，又如(rú)何能独(dú)善其(qí)身？

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