饱受争议的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部(bù)、市(shì)场监管总(zǒng)局(jú)联合(hé)发布了关(guān)于规范房地产经(jīng)纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)存在利(lì)用房源客源优势收取过(guò)高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门(mén)从(cóng)加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实(shí)行明(míng)码标(biāo)价等(děng)十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交依赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地产调(diào)控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广(guǎng)东省(shěng)城(chéng)规院住房政策研究中心首席(xí)研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来(lái)说属于金(jīn)充电宝100wh等于多少毫安额不(bù)低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长充电宝100wh等于多少毫安，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等(děng)，对居民造成(chéng)额外(wài)的(de)负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规(guī)范和(hé)秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项(xiàng)工作(zuò)的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业关注最多的一个(gè)话题，便(biàn)是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服(fú)务收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手(shǒu)房(fáng)屋(wū)交易(yì)过程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京(jīng)某(mǒu)房地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的(de)最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发(fā)的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中(zhōng)第(dì)六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协(xié)商(shāng)同意，可(kě)在规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价(jià)，房地产经(jīng)纪服务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机(jī)构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行(xíng)明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价(jià)值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等(děng)场所或渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地(dì)产经纪机构提供的(de)基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别(bié)明确服(fú)务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构收费前应(yīng)当向交易当事人出具(jù)收费(fèi)清单(dān)，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部门(mén)采取约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关部门依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的(de)行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各(gè)家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出充电宝100wh等于多少毫安的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规定，未来如何(hé)具(jù)体认定(dìng)其中的(de)细(xì)则，还需要看各城(chéng)市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调(diào)整改善、规(guī)范(fàn)化，有(yǒu)利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业的专业(yè)性提出(chū)更(gèng)高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的(de)中介费，但在一(yī)些热(rè)点城市的二(èr)手房(fáng)交易过(guò)程(chéng)中，往往(wǎng)会有这(zhè)样(yàng)的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者(zhě)来承担(dān)。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其(qí)视为向购房者单边收费的(de)行为。部(bù)分中介公(gōng)司可能会利(lì)用其支配地(dì)位(wèi)，在原先(xiān)经纪服(fú)务(wù)收费的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实(shí)际上相当于变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收费(fèi)，不(bù)仅有利(lì)于(yú)提高(gāo)交易中操作的透(tòu)明(míng)度，也有(yǒu)利(lì)于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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