万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向(xiàng)台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同债务(wù)人被中国(guó)信(xìn)达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正(zhèng)斥(chì)巨资(zī)购入(rù)房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍世界上哪个国家女人最开放卖页面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没(méi)有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上(shàng)述(shù)内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法(fǎ)院(yuàn)解除(chú)查封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公(gōng)布《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责(zé)任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都(dōu)令(lìng)业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化(huà)业务(wù)，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目(mù)前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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