近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要(yào)收益(yì)来源为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市(shì)场情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营嘴巴含胸的感觉知乎高级副总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，嘴巴含胸的感觉知乎分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派(pài)息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是对分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资(zī)人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项目每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资(zī)本(běn)金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的(de)资(zī)产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评估(gū)项目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经营活动(dòng)产生(shēng)的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对(duì)经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连(lián)回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REIT嘴巴含胸的感觉知乎s在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预(yù)测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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