导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒(shū)适不是(shì)人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户(hù)均一套(tào)房无法满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时代下(xià)地(dì)产(chǎn)矛盾则(zé)更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍(réng)然存(cún)在不(bù)足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并(bìng)未(w苏三起解的故事，苏三起解的故事简介èi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关(guān)，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　苏三起解的故事，苏三起解的故事简介=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确(què)统计。我们(men)利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销售以期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去(qù)十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均(jūn)一套房的(de)程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生(shēng)活(huó)带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋(qū)势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)继(jì)续延(yán)续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高(gāo)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能(néng)存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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