文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作会(huì)议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房地(dì)产软着(zhe)陆和(hé)长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实(shí)，当前(qián)世界不少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而是(shì)根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有(yǒu)一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn一般来讲涨潮和落潮的主要原因是什么，涨潮和落潮的主要原因是什么引力)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融(róng)支(zhī)持当(dāng)期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产商(shāng)开始探求(qiú)新的(de)方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民(mín)数(shù)量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门(mén)不断(duàn)完善(shàn)、规范化(huà)，建立(lì)健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理部(bù)门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确(què)保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国(guó)内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划(huà)经济下的(de)福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一(yī)个(gè)项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出(chū)售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在过(guò)去(qù)20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房地产市场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨(jù)大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的(de)《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期(qī)房(fáng)销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融资(zī)存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制(zhì)定。但多(duō)年以来(lái)全国(guó)并没(méi)有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常(cháng)1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)直接损害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次(一般来讲涨潮和落潮的主要原因是什么，涨潮和落潮的主要原因是什么引力cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司(sī)针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功能是当(dāng)房屋(wū)出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品房(fáng)保修(xiū)期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结(jié)束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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