5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今(jīn)年(nián)一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于(yú)房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一季(jì)报汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处(chù)首先在(zài)于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还(hái)需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射(shè)到二(èr)级市(shì)场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利(lì)威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公(gōng)募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租(zū)率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家(jiā)上海(hǎi)区域(yù)性(xìng)地(dì)产公(gōng)司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额(é)/销(xiāo)售金额(é)）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的(de)是(shì)，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发(fā)展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估(gū)的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部(bù)公司。”星(xīng)石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大(dà)多(duō)数城市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体(威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家tǐ)现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待(dài)它的基(jī)本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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