近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过(guò)基金(jīn)募集(jí)材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度(dù)来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二(èr)级市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归(guī)的(de)过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力(lì)的(de)改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根据单(d冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污ān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投(tóu)资者长期(qī)投资(zī)的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限(xiàn)产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资(zī)者可(kě)以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的(de)指标(biāo)有两个(gè)：一(yī)是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响利润(rùn)表的冲是什么意思网络用语，冲是什么意思污项(xiàng)目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带来的(de)短期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资(zī)者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也(yě)称。

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