万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界龙湖陈序平出生日期 龙湖是国企还是民营企业(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成(chéng)了共同债(zhài)务人(rén)被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达(dá)为了(le)收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押(yā)的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属(shǔ)实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也(yě)没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬龙湖陈序平出生日期 龙湖是国企还是民营企业也(yě)是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还(hái)购(gòu)房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者(zhě)权(quán)利(lì)保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居(jū)住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企，中赫(hè)集团既(jì)没有很大(dà)规(guī)模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京(jīng)国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅(jǐn)国(guó)安的(de)经营状况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份(fèn)，但(dàn)国(guó)安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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