万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因(yīn)中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的(de)维权(quán)信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押(yā)物(wù)中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一(yī)起中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖(mài)出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页(yè)面(miàn)上又(yòu)注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友2l是多少斤 2l是多少kg感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支(zhī)付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失(shī)最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解(jiě)除(chú)查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权(quán)公司中国(guó)信达申(shēn)请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等选择(zé)退出了赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中(zhōng)国金(jīn)谷国际(jì)信(xìn)托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进(jìn)入北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万(wàn)/平米的天(tiān)价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的(de)姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰(lán)运(yùn)回(huí)来的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业(yè)内外(wài)震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名(míng)的(de)融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引(yǐn)了(le)不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了(le)中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？2l是多少斤 2l是多少kgong>

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身(shēn)？