5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得(dé)以(yǐ)延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地(dì)产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没有什么投(tóu)资(zī)机会的(de)。但在(zài)这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人(rén)士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也(yě)不(bù)支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的(de)销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而(ér)行(xíng)业高增的(de)时代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会(huì)，机(jī)会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的(de)收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀(shā)入东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力(lì)度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展的(de)大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行(xíng)业(yè)的结(jié)构(gòu)性机会(huì)依然存在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的(de)融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的(de)多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业(yè)集中度(dù)提(tí)升的(de)头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要多(duō)给一些耐心(xīn)东边不亮西边亮的意思是什么，东边不亮西边亮典故g>

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而(ér)现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市(shì)场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复(fù)苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待它的基本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）