5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗p>

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的(de)占比却(què)断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一(yī)季(jì)度得(dé)以延(yán)续。数据统计(jì)显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次是(shì)金地集(jí)团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲(qū)线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房(fáng)地产板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来后日成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公司的(de)主要产(chǎn)品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一(yī)季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股股东(dōng)行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值(zhí)更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其(qí)是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资(zī)源债(zhài)权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度(dù)提(tí)升的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央(yāng)企在三(sān)个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心都没戴口罩2米安全吗，不戴口罩2米的距离安全吗ong>

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续(xù)性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好(hǎo)之外，包括(kuò)北(běi)京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了(le)半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的(de)一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下(xià)游产业(yè)链的(de)复(fù)苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）