近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施(shī)资(zī)产的经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通过(guò)基(jī)金募(mù)集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得的(de)现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一(yī)面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息(xī)回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投(t绿豆汤的热量是多少大卡óu)资债(zhài)券相对(duì)高(gāo)的收(shōu)益(yì)性，在有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了(le)投(tóu)资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示(shì)，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二(èr)级(jí)市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人也认(rèn)为(wèi)，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后不(bù)再(zài)能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配(pèi)理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降(jiàng)是(shì)正常现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金(jīn)实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产(chǎn)配置功(gō绿豆汤的热量是多少大卡ng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内(nèi)部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理(lǐ)人实(shí)力等多(duō)重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于(yú)分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对(duì)明(míng)显、同(tóng)时分红规(guī)模较为(wèi)可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

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