5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票(piào)资(zī)产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年(nián)来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得(dé)以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地(dì)产行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年(nián)销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需求一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一(yī)的上实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个(gè)交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获(huò)取低(dī)成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长(zhǎng)期的维(wéi)度(dù)看，行业的(de)逻辑(jí)在于集(jí)中度(dù)提(tí)升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈(yíng)利(lì)和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投一个人去巴基斯坦安全吗，中国人去巴基斯坦安全不资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个(gè)方(fāng)面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根据(jù)房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经(jīng)济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房地(dì)产以及(jí)其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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