近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利(lì)润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额(é)比例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额(é)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额(é)以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分(fēn)红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的(de)角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额(é)根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红前提(tí)是本金之(zhī)上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要包括每年的(de)现金分红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等(děng)追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资(zī)价值(zhí)体现在相对(duì)股(gǔ)债市(shì)场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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