文：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)了(le)，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照(zhào)经济(jì)规律办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一(yī)定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发达国家一(yī)般有严格的(de)监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有(yǒu)商业的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务(wù)院发展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心参与(yǔ)财(cái)税改(gǎi)革方案(àn)研(yán)究时，对(duì)预售制(zhì)、房地(dì)产税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在(zài)中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数(shù)居民(mín)的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)中国(guó)香港地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成时，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律(lǜ)师(shī)行在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基(jī)础等城市(shì)化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也(yě)出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利(lì)分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房(fáng)转向市(shì)场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的(de)开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交(j板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示iāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一(yī)次性付(fù)清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的(de)投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资(zī)存量(liàng)占社融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发(fā)商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房者签订的预(yù)售(shòu)合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确(què)规(guī)定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的(de)预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总承包(bāo)方(fāng)，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方(fāng)将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环(huán)高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付(fù)，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房(fáng)款交付(fù)后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的(de)资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验收(shōu)凭证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同(tóng)后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金(jīn)证明书交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专(zhuān)门(mén)的(de)项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持(chí)力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商(shāng)违(wéi)约后定(dìng)金保护(板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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