悲守穷庐将复何及啥意思，悲守穷庐将复何及表达了什么愿望-惠安汇通石材有限公司

悲守穷庐将复何及啥意思，悲守穷庐将复何及表达了什么愿望存量时代，机构布局地产“风物长宜放眼量”，精耕细作个股成共识

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为(wèi)代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的(de)持股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地产龙头(tóu)股从(cóng)排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的(de)行业，传统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会(huì)的。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年(nián)特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也(yě)出现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具名(míng)的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要(yào)有一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人(rén)均住房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但(dàn)不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样(yàng)的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的(de)成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来(lái)看，具体包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来，南(nán)方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排(pái)名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等(děng)问(wèn)题，市(shì)场对民营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金流(liú)创造(zào)能(néng)力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保(bǎo)利悲守穷庐将复何及啥意思，悲守穷庐将复何及表达了什么愿望发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一(yī)季度(dù)市场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多(duō)数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其(qí)上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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