近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份(fèn)额(é)交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有人实际获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集基础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级市场价(jià)格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金价值面临极大不确(què)定性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金的(de)归还(hái)，两(liǎng)者的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变动(dòng)的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含(hán)“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的(de)分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的(d敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步e)特许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也(yě)有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步(bù)延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的(de)估值(zhí)上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资(zī)者可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基(jī)础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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