万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的(de)意(yì)外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司(sī)不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思)产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实(shí)，说(shuō)明这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了(le)的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了(le)上(shàng)述内容。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权(quán)利(lì)保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以(yǐ)居住为(wèi)目的(de)购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的(英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思de)它，对手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的(de)“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地(dì)产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于(yú)收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到(dào)了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网(wǎng)信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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