饱受(shòu)争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合(hé)发布了关于规范(fàn)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构存在利用房(fáng)源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息(xī)等问(wèn)题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行明(míng)码标价等十方面(miàn)，提出(chū)了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师(shī)张大伟称，随着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城市(shì)二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究(jiū)中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)表示(shì)，买房对(duì)居民(mín)来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期较长，具(jù)有非常强的(de)专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非必(bì)要的(de)收(shōu)费(fèi)夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外(wài)的负(fù)担，而且(压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内的相关市(shì)场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进(jìn)行规范和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产市场管理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的(de)一个(gè)话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关(guān)部门主要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产经纪(jì)服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部(bù)分价值(zhí)不菲的(de)房屋，往往压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用要缴纳一笔金额(é)不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万(wàn)元的(de)房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下(xià)发的(de)《关于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前(qián)北(běi)京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数(shù)特别(bié)复杂(zá)的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个政(zhèng)府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过(guò)程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并(bìng)未明确具(jù)体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服(fú)务(wù)过程中(zhōng)对(duì)收费(fèi)标准进行明(míng)码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会结合房(fáng)屋压缩面膜蚕丝和纯棉的哪个好用，压缩面膜哪个牌子好用价(jià)值及工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合适(shì)的中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供的基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服(fú)务(wù)项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前(qián)应当(dāng)向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明(míng)收费(fèi)标准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金额(é)，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)部(bù)门(mén)将会(huì)同市(shì)场监(jiān)管等(děng)部门(mén)采取约谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门(mén)会同有关部门依(yī)法查处不按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机(jī)构相关(guān)违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳(nà)入国家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打击收费过(guò)高的经纪(jì)机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳(zhèn)为例(lì)，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对(duì)市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来(lái)如(rú)何具体认(rèn)定其中的(de)细则，还需要看各城市落(luò)地(dì)执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域(yù)的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二(èr)手(shǒu)房很多房源在(zài)产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同(tóng)税费(fèi)等都可能对交易(yì)产生影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二(èr)手房买卖(mài)过程中，原本(běn)应该由上下家各(gè)支付一半(bàn)的中介费(fèi)，但(dàn)在一(yī)些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而(ér)会(huì)出(chū)现(xiàn)中介(jiè)费(fèi)及税费均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视(shì)为向购房者(zhě)单边收费的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地(dì)位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转再次转嫁(jià)给购(gòu)房(fáng)者，这实际(jì)上相当于变(biàn)相推高了(le)房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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