5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一(yī)板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代(dài)已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年(同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗nián)市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例(lì)也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分(fēn)化(huà)时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这几年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存(cún)量(liàng)有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行(xíng)业的需(xū)求或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会(huì)在于(yú)城(chéng)市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统(tǒng)计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发(fā)展的(de)主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房(fáng)地(dì)产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一(yī)方(fāng)面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第(dì)三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开(kāi)发(fā)资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察(chá)国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不(bù)怎(zěn)么(me)投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市(shì)都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会(huì)出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是(shì)说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确(què)定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速(sù)度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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