5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金(jīn)为(wèi)代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示(shì)，以南(nán)方和(hé)华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的(de)房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但(dàn)公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind200克是几两 200克是多少毫升显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经(jīng)进入大(dà)分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城市。而(ér)映(yìng)射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者(zhě)衰退期的(de)行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无(wú)论从(cóng)城镇化(huà)的(de)进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前(qián)五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务(wù)为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私(sī)募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是(shì)连(lián)续第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前(qián)房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售(shòu)金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在(zài)发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特(tè)估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“200克是几两 200克是多少毫升对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开(kāi)企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙(lóng)头前途(tú)更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央企在三(sān)个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三(sān)年(nián)时(shí)间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它(tā)的基本面(miàn)不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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