OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的(de)下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)也(yě)表示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大，但其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值(zhí)，投(tóu)资者(zhě)应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居(jū)前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭(zāo)遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出(chū)于风险规(guī)避的(de)原因，最近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日场内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率下跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根本(běn)上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场(chǎng)价格(gé)下跌，风(fēng)险(xiǎn)也(yě)得(dé)到一(yī)定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些(xiē)隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营现金流没有(yǒu)造成大的影(5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟yǐng)响，“事件性利(lì)空下(xià)调至得这么(me)急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不(bù)少(shǎo)了5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到(dào)租(zū)金收入受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计(jì)园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说明会中管理人就(jiù)相关(guān)事项进行了解释说明，市(shì)场信心得到了(le)一定提振，二(èr)级市场价格(gé)表现也趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户正常转化(huà)后(hòu)，项目出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人坦言(yán)，事(shì)发(fā)突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟(gōu)通和核实工作(zuò)，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等(děng)产业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从意(yì)向储备转化为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一(yī)些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的(de)态(tài)度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积在(zài)短(duǎn)期内完(wán)成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率为(wèi)何(hé)未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园一直(zhí)以来(lái)都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的(de)大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时(shí)修复(fù)后，张江这边也(yě)作了(le)一定的资源调(diào)配和(hé)倾斜(xié)，引(yǐn)入了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园项目在给(gěi)租(zū)户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金水平(píng)等(děng)方面(miàn)也有一些差(chà)异化，张润大厦多(duō)是(shì)两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面(miàn)积(jī)为主，还(hái)有一(yī)些(xiē)独栋形态的(de)物业。租户(hù)自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会根据(jù)自(zì)身(shēn)需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一(yī)家，后续我们在资(zī)源共(gòng)享(xiǎng)和联合(hé)营销方(fāng)面能更加充(chōng)分发挥协同效(xiào)应，相信可以做(zuò)得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高科目前在管(guǎn)资产(chǎn)约五百万方，还有一些(xiē)其(qí)他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平(píng)台(tái)和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是(shì)至关重要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了一些(xiē)突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在(zài)张江科学城这(zhè)三十年建(jiàn)设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排除万难(nán)，尽一(yī)切可能化解当前(qián)突(tū)发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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