5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地(dì)产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不(bù)返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的(de)。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里(lǐ蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归(guī)来后(hòu)日成交量(liàng)明(míng)显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本面来(lái)看(kàn)，上实(shí)发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等(děng)都(dōu)跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度(dù)的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三(sān)个季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一(yī)季报(bào)交出(chū)的也是一份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关(guān)系(xì)等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清(qīng)的(de)过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四月(yuè)份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事(shì)长陈昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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