文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子(zi)，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房预售(shòu)制(zhì)度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的(de)监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批准后(hòu)才(cái)可(kě)以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而(ér)是根(gēn)据(jù)开发(fā)商工程进度(dù)在(zài)完(wán)全(quán)交房(fáng)前进行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多(duō)数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的(de)问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模(mó)式推(tuī)动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前，确(què)保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化(huà)的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模(mó)式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房(fáng)者和(hé)银(yín)行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还(hái)款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临(lín)较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房者的(de)预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没(méi)有统一的(de)预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少购房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户(hù)资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代(dài)的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面，除(chú)定金或(huò)首付外(wài)，购房者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保(bǎo)险公(gōng)司的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的(de)资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售(未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司(sī)的检(jiǎn)验验(yàn)收后才(cái)能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的(de)保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商有统一的(de)选购(gòu)权(quán)合同以及订(dìng)金(jīn)返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方面，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了(le)政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企(qǐ)业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管环未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银(yín)行的(d未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗e)第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直(zhí)接(jiē)监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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