5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的(de)机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企(qǐ)获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募(mù)所(suǒ)持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最(zuì)高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科最(zuì)为明显；其(qí)次(cì)是金地集(jí)团退出百大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季(jì)并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地(dì)产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业(yè)的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别是上(shàng)实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一(yī)季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则(zé)是(shì)公司(sī)拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方对角线相等的四边形是什么四边形，对角线相等的平行四边形是什么4px;'>对角线相等的四边形是什么四边形，对角线相等的平行四边形是什么米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名(míng)机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这(zhè)也(yě)是连续第三(sān)个(gè)季度(dù)他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海(hǎi)区(qū)域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则(zé)是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也(yě)是(shì)一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tó对角线相等的四边形是什么四边形，对角线相等的平行四边形是什么u)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资(zī)成本看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的(de)维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低(dī)，企业自(zì)身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行(xíng)业(yè)普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保(bǎo)持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月(yuè)份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不(bù)确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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