近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前(qián)已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除息没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处日(rì)，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人(rén)实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额(é)以现金形式(shì)分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现(xiàn)了这(zhè)类产品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数(shù)普通投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益，而(ér)持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的(de)收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层(céng)资(zī)产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的(de)分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即(jí)使分(fēn)派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设(shè)反(fǎn)映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著(zhù)的资产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披(pī)露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多(duō)关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REIT没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处s可分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年(nián)的(de)可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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