5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的(de)机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认(rèn)知上没(méi)有什么投(tóu)资机(jī)会(huì)的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的(de)上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出(chū)来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不(bù)代表没(méi)有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一假期(勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善qī)归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的(de)基本面来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展(zhǎn)的主营业务(wù)为房(fáng)地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募(mù)的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一(y勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善ī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地(dì)产(ch勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善ǎn)股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构(gòu)性(xìng)机(jī)会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的(de)维度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利(lì)发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的(de)房企，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企(qǐ)销售(shòu)业绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢(huī)复但仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一(yī)些不确(què)定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大(dà)多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的(de)一个(gè)市场乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上(shàng)下(xià)游产业链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的基本(běn)面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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