饱(bǎo)受(shòu)争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关(guān)于规(guī)范房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收取过(guò)高费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户(hù)个人信息(xī)等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事(shì)人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确(què)经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)内容(róng)、合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严格实(shí)行明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师(shī)张大伟称(chēng减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭)，随着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占市(shì)场(chǎng)成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研(yán)究中心首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中介利(lì)用信息不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等，对居民(mín)造(zào)成额(é)外的(de)负(fù)担，而(ér)且(qiě)这些服(fú)务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括(kuò)经(jīng)纪(jì)服(fú)务在内(nèi)的相关市(shì)场交易行为及(jí)其主体进(jìn)行(xíng)规(guī)范和(hé)秩序(xù)整(zhěng)顿，是(sh减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭ì)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的(de)一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地(dì)产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)上，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前(qián)房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计(jì)委建设部下发的(de)《关(guān)于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市(shì)执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经(jīng)纪服(fú)务，经交易(yì)各方协商(shāng)同意，可(kě)在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北(běi)京二手房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际(jì)收(shōu)取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务机构在(zài)具体收取(qǔ)过(guò)程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于(yú)明(míng)码标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服(fú)务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构(gòu)提(tí)供的基本(běn)服(fú)务(wù)和(hé)延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向交易当事人(rén)出具(jù)收费清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收费(fèi)金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地(dì)产经纪机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门(mén)将会同市场监(jiān)管等部门采(cǎi)取约谈等(děng)综合措施(shī)进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处不(bù)按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法律法规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部(bù)门(mén)要依法依规(guī)纳入国家企业信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的(de)原则(zé)实行分档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介(jiè)费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用对(duì)市(shì)场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即(jí)只是纲(gāng)领性(xìng)文件而(ér)非规定，未(wèi)来如何(hé)具体认定(dìng)其(qí)中的细则，还(hái)需(xū)要看各(gè)城市落地(dì)执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利于(yú)行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时(shí)，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业(yè)的(de)专业性(xìng)提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指出，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下(xià)家(jiā)各支付一半的中介费，但在(zài)一(yī)些(xiē)热点城(chéng)市(shì)的(de)二(èr)手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部(bù)分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位，从(cóng)而(ér)会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这部分费用也可(kě)能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单边收(shōu)费的(de)行为。部分中介(jiè)公司可(kě)能会利用其支配地(dì)位，在(zài)原先经(jīng)纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于(yú)变相推(tuī)高了(le)房价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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