万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了(le)收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信息，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的(de)那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事(shì)，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵(dǐ)押鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤出(chū)去(qù)，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本(běn)都是北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那么(me)，中国(guó)信达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的(de)，如果业主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院(y鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤uàn)解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方(fāng)式明确了(le)购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价(jià)，成为当时(shí)京(jīng)城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推(tuī)出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之(zhī)路并(鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了(le)体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信(xìn)托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得到(dào)改(gǎi)善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行人(rén)成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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