文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者(zhě)的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预(yù)售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当前世(shì)界不(bù)少(shǎo)国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式(shì)等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资(zī)金(jīn)实力(lì)才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律(lǜ)师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步(bù)推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也(yě顶的速度越来越快越叫的原因)出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上(shàng)下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购(gòu)房(fáng)者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签订的(de)预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按(àn)顶的速度越来越快越叫的原因照(zhào)项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工(gōng)程(chéng)款，远超(chāo)工程进度(dù)所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的(de)预付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由第(dì)三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一定(dìng)比(bǐ)例的(de)贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查(chá)后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期(qī)房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何(hé)原因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附(fù)加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可(kě)在(zài)支付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部(bù)规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的(de)增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于(yú)开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由政(zhèng)府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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