OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如(rú)今(jīn)，二(èr)级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT曾发(fā)布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负(fù)责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示(shì)，华安张江光大(dà)园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较(jiào)大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回(huí)升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易(yì)日(rì)二级市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披(pī)露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因(yīn)此导(dǎo)致(zhì)二级市场价(jià)格(gé)出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释(shì)放，但是(shì)价格涨跌会受到(dào)基本(běn)面(miàn)、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格(gé)是(shì)不是已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位(wèi)业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大的(de)影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急(jí)、这么深，加上前(qián)期本身(shēn)园区类资产就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是(shì)黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露的张江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出(chū)现回落(luò)。在(zài)随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相关(guān)事项(xiàng)进(jìn)行(xíng)了解(jiě)释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和线下(xià)的扩(kuò)募说明(míng)会上(shàng)，运营团(tuán)队表(biǎo)示(shì)了对张江光大园(yuán)项目(mù)的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书(shū)和合(hé)同谈判(pàn)中的(de)储备(bèi)租户正常转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将得到(dào)回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又(yòu)迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了市(shì)场各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的(de)第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租(zū)的可(kě)能事(shì)项。由(yóu)于张润(rùn)大(dà)厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责(zé)人(rén)介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信(xìn)息技(jì)术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租(zū)赁意(yì)向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要租(zū)户。虽然收了(le)三(sān)个(gè)月(yuè)履约保证(zhèng)金给了我们(men)一(yī)些空(kōng)间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有那(nà)么多储备租(zū)户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何(hé)未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解释白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗，张江光(guāng)大园一直(zhí)以来(lái)都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换租(zū)都属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租正(zhèng)好发生(shēng)在(zài)市(shì)场(chǎng)活跃度(dù)的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到(dào)出(chū)租率下滑情况没有得(dé)到及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)在(zài)给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异(yì)化，张润大厦(shà)多是两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)单(dān)层以一千平的面积(jī)为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形态的物(wù)业。租户(hù)自身也(yě)会有诉求(qiú)，也(yě)会(huì)根据自身需求和(hé)预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人都变成了(le)一家，后(hòu)续(xù)我们(men)在资源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江(jiāng)高科目前在(zài)管资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗张江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产(chǎn)业空(kōng)间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它未(wèi)来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负(fù)责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我们可能面临(lín)了(le)一些突发(fā)情(qíng)况需要解决(jué)，但是这和我们在张江(jiāng)科学(xué)城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信(xìn)心(xīn)。”

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