OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市(shì)场(chǎng)的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益(yì)人(rén)相关负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也高度(dù)关(guān)注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但(dàn)其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本(běn)上影响其内外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二(èr)级市(shì)场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二(èr)级(jí)市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市(shì)以来，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露(lù)张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市(shì)场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的(de)原(yuán)因，最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上(shàng)影响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断价(jià)格是(shì)不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实(shí)有些(xiē)隐含(hán)收益率高的产品具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步(bù)伐(fá)，产(chǎn)业园区(qū)、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金执(zhí)行董(dǒng)事高(gāo)如星对(duì)此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下(xià)调(diào)至(zhì)得这么急、这(俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗zhè)么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了(le)，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光大园REI俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗T发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理人(rén)就相关事(shì)项进行了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到了一(yī)定(dìng)提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了(le)解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张(zhāng)江光(guāng)大园项目的(de)信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的(de)原始(shǐ)权(quán)益人相关(guān)负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的(de)第一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通和(hé)核(hé)实工作，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　当谈(tán)及(jí)储备租(zū)户(hù)情(qíng)况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技(jì)术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要(yào)一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们(men)一些空间，但本(běn)着(zhe)对首(shǒu)批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这(zhè)些(xiē)面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化。”相关(guān)负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域的张江光(guāng)大(dà)园项目一季度末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的(de)调租(zū)和换租(zū)都属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项目的大租(zū)户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期(qī)低点，目(mù)前(qián)市(shì)场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一(yī)定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户(hù)的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租(zū)金(jīn)水平等方面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的(de)成新度(dù)高一些，单(dān)价(jià)也贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单层(céng)以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自(zì)身也会(huì)有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们(men)在资源共享和联(lián)合营销方面(miàn)能更加(jiā)充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关(guān)负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市(shì)平台(tái)目标(biāo)的坚(jiān)实后(hòu)盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是(shì)至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这(zhè)三十(shí)年建设(shè)发(fā)展(zhǎn)过程中所经历的(de)相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的(de)所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期(qī)和市场的信心。”

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